Rumah Untuk Dijual: D Aleena Tasek Gelugor 2026
Harga, Pelaburan & Data Pasaran D Aleena Tasek Gelugor: harga RM426K–RM852K, perbandingan Scientex (data transaksi NAPIC/Brickz), insentif pembeli rumah pertama 2026, infrastruktur baru TGX & LRT, dan potensi pelaburan berasaskan data sebenar.
Alpian Ali
Perunding Hartanah Berdaftar · Dikemaskini 1/6/2025
Mari kenali projek D’Aleena Tasek Gelugor, agar anda dapat buat keputusan yang bijak untuk masa depan keluarga.
Harga median transaksi sebenar Scientex Sungai Dua iaitu pesaing terdekat D Aleena ialah RM302,800. Berbanding harga pelancaran D Aleena bermula RM426,000, perbezaan RM123,200 ini mencerminkan jurang segmen dan konsep, bukan semata-mata lokasi.
- RM426K–RM852K: julat harga D Aleena, DI BAWAH purata teres Penang 2026 (RM520,000) untuk harga permulaan (NAPIC / Bamboo Routes)
- RM302,800: harga median transaksi sebenar Scientex Sungai Dua (Brickz, Nov 2024–Okt 2025), bukan RM340K seperti yang sering disebut
- GSD Land: 15 tahun pengalaman, 25 projek siap, lebih 10,000 unit, GDV melebihi RM5 bilion di Penang, Kedah & Kelantan (EdgeProp, 2026)
- RM320.9 juta — Tasek Gelugor Xchange (TGX), pusat komersial baharu dengan 7 jenama anchor iaitu Starbucks, ZUS Coffee, Anytime Fitness dll (NST, Apr 2026)
- RM7,000/tahun — pelepasan cukai pendapatan selama 3 tahun untuk pembeli rumah pertama (SPA Jan 2025–Dis 2027, Budget 2025)
- 5,000 unit — PERDA merancang membina rumah bernilai >RM1 bilion di Seberang Perai Utara dalam 5 tahun (Bernama, Dis 2025)
- +55% nominal / +25% sebenar — pertumbuhan harga hartanah Penang dalam 10 tahun berdasarkan NAPIC, bukan 30–50% dalam 5 tahun
Fakta Ringkas D Aleena
| Butiran | Maklumat |
|---|---|
| Lokasi | Tasek Gelugor, Seberang Perai Utara |
| Pembangun | GSD Land Group (Maple Meadow Sdn. Bhd.) |
| Harga | RM426,000 – RM852,000 |
| Jenis | Rumah teres 1 & 2 tingkat + kedai pejabat |
| Hakmilik | Freehold (Pegangan Bebas) |
| Jangka Siap | Jun 2026 |
| Jumlah Unit | ~4,000 unit dalam master plan |
| Saiz Tanah | 20’ × 70’ (1,400 sqft) |
D Aleena vs Scientex: Data Transaksi Sebenar
Kebanyakan perbandingan menggunakan harga pelancaran. Data di bawah menggunakan harga transaksi sebenar daripada pangkalan data JPPH melalui Brickz — lebih tepat untuk menilai nilai pasaran.
| Aspek | D’Aleena (GSD Land) | Scientex Sungai Dua |
|---|---|---|
| Harga Pelancaran | Dari RM426,000 | Dari RM258,800 (KPKT) |
| Median Transaksi Sebenar | Belum tersedia (projek baru) | RM302,800 (Nov 2024–Okt 2025) |
| Harga per sqft (transaksi) | ~RM300–355 psf (anggaran) | RM327 psf (Brickz) |
| Saiz Tanah | 20’ × 70’ (1,400 sqft) | Dari 20’ × 65’ |
| Hakmilik | Freehold | Freehold |
| Rekod Pembangun | GSD Land — 15 tahun, 25 projek siap | Scientex Bhd — Bursa listed, 26+ tahun |
| Kemudahan | Mangrove trek, basikal, nature living | Taman permainan, kawasan hijau |
| Saiz Township | ~4,000 unit (master plan) | 2,332 unit di 179.7 ekar |
Purata harga rumah teres di Penang ialah RM520,000 pada 2026. Harga permulaan D’Aleena (RM426,000) berada 19% di bawah purata teres Penang — walaupun sebagai projek baru dengan freehold.
NAPIC via Bamboo Routes, Mac 2026
💡 Tips:
Pandangan Alpian: Scientex lebih selamat dari segi rekod syarikat induk (Bursa listed). D’Aleena menawarkan lebih ruang, konsep nature living yang unik, dan harga bersaing dalam segmen yang lebih tinggi. Kedua-duanya freehold — faktor penting untuk nilai jangka panjang.
Rekod Pembangun GSD Land: Lebih Dari “Baharu”
GSD Land telah menyiapkan 25 projek merentasi Penang, Kedah dan Kelantan dalam tempoh 15 tahun, dengan lebih 10,000 unit kediaman dan komersial serta Nilai Pembangunan Kasar (GDV) melebihi RM5 bilion.
EdgeProp.my — Profil Pembangun GSD Land (2026)
Projek-projek GSD Land yang siap termasuk Summerton Bayan Indah, Skycube Residence, Gardens Ville dan Sierra Residences di Sungai Ara. Maklum balas penghuni secara umumnya positif — terutama untuk nisbah kualiti kepada harga.
Infrastruktur Baru: 3 Perkembangan Besar untuk Tasek Gelugor
Ini adalah bahagian yang paling dikurangkan dalam kebanyakan ulasan D’Aleena. Tiga perkembangan besar sedang berlaku di kawasan ini secara serentak.
Tasek Gelugor Xchange (TGX) — Pusat Komersial RM320.9 Juta
Tasek Gelugor Xchange (TGX) adalah pembangunan bercampur RM320.9 juta dengan 7 jenama anchor yang telah disahkan: Starbucks, 7-Eleven, Krispy Kreme, Kenny Rogers, ZUS Coffee, Tealive dan Anytime Fitness. Fasa 1: 308 unit komersial. Fasa 2: 336 unit kediaman.
New Straits Times & Bernama, 16 April 2026
TGX mensasar kawasan tangkapan populasi 106,899 orang dalam kawasan parlimen Tasek Gelugor. Ini menangani kelemahan utama D’Aleena — kekurangan kemudahan komersial moden dalam jarak dekat.
PERDA: 5,000 Unit Rumah di Seberang Perai Utara
PERDA merancang membina 5,000 unit rumah di atas 202.34 hektar tanah milik PERDA di Seberang Perai Utara — bernilai melebihi RM1 bilion. Termasuk unit mampu milik di bawah RM300,000 dan skim sewa-beli (rent-to-own).
Bernama, 30 Disember 2025
LRT Mutiara Line — Sambungan Cross-Sea 8 Minit
Pembinaan LRT Mutiara Line bermula Januari 2026 dengan operasi dijangka Disember 2031. Laluan sepanjang 29.67km merangkumi 20+ stesen dari George Town ke Permatang Damar Laut. MRT Corp mengesahkan pelanjutan cross-sea yang menghubungkan Pulau Pinang ke Penang Sentral dalam 8 minit (sumber: MRT Corp, Feb 2026).
ℹ️ Nota:
LRT Mutiara Line terutamanya melayani koridor Bayan Lepas–George Town. Untuk penghuni Tasek Gelugor, KTM Tasek Gelugor (2km) kekal pilihan transit awam utama ke Butterworth dan Bukit Mertajam. Namun sambungan cross-sea LRT meningkatkan nilai hartanah Penang mainland secara keseluruhan.
Insentif Pembeli Rumah Pertama 2025–2027
Bahagian yang paling jarang disebut oleh ejen — tetapi paling bernilai untuk pembeli D’Aleena.
| Insentif | Nilai | Syarat | Sumber |
|---|---|---|---|
| Pelepasan Cukai Faedah Pinjaman | RM7,000/tahun × 3 tahun | Rumah ≤RM500K; SPA Jan 2025–Dis 2027; rumah pertama | Budget 2025, The Edge |
| Duti Setem (Instrumen Pindah Milik) | Pengecualian 100% | Rumah ≤RM500K; pembeli pertama | Budget 2025/2026 |
| Duti Setem (Perjanjian Pinjaman) | Pengecualian 100% | Rumah ≤RM500K; sehingga Dis 2027 | Budget 2025/2026 |
| SJKP | Pinjaman sehingga RM500K | Pekerja gig, bekerja sendiri | Budget 2026 |
| Skim Rumah Pertamaku (SRP) | Pembiayaan 110% | Rumah <RM500K; pendapatan ≤RM10,000 | Hartamas Real Estate |
Unit permulaan D’Aleena (RM426K–RM500K) layak untuk semua insentif di atas. Pelepasan cukai RM7,000 × 3 tahun + pengecualian duti setem ~RM13,000 = potensi penjimatan melebihi RM34,000 untuk pembeli rumah pertama yang layak.
Budget 2025/2026 — The Edge, iProperty.com.my
Kemudahan & Aksesibiliti
Dalam radius 5km:
- 🏥 Klinik Kesihatan Tasek Gelugor
- 🛒 Mydin, kedai runcit, pasaraya tempatan
- 🎓 Sekolah kebangsaan & swasta
- 🚉 Stesen KTM Tasek Gelugor — hanya 2km
- 🚌 Laluan Bas Rapid Penang
- 🏢 Politeknik METrO Tasek Gelugor (PMTG)
Dalam 15–20 minit memandu:
- Hospital Seberang Jaya
- Butterworth & Bukit Mertajam
- Lebuhraya Utara-Selatan
Segera (2025–2026):
- Tasek Gelugor Xchange (TGX) — Starbucks, ZUS Coffee, Anytime Fitness dan lain-lain
Pecahan Kos Sebenar
Kos Pembelian (Contoh: Unit RM500,000, Pembeli Rumah Pertama)
| Item | Anggaran Kos | Nota |
|---|---|---|
| Harga rumah | RM500,000 | — |
| Deposit awal (10%) | RM50,000 | Boleh guna EPF Akaun 2 |
| Yuran guaman (SPA) | RM3,000–RM4,000 | — |
| Duti setem | RM0 (pembeli pertama, ≤RM500K) | Pengecualian 100% sehingga Dis 2027 |
| MOT / subsale | RM2,000 | Jika berkaitan |
| Pemprosesan pinjaman | RM2,000–RM3,000 | — |
| Insurans (MRTA) | RM8,000–RM12,000 | Bergantung umur & pinjaman |
| Jumlah kos awal (pembeli pertama) | RM65,000–RM71,000 | Jimat ~RM13K vs bukan pembeli pertama |
Kira Cepat Pinjaman (Unit RM500K)
| Parameter | Nilai | Sumber |
|---|---|---|
| Jumlah pinjaman (90%) | RM450,000 | — |
| Kadar faedah | ~4.25–4.5% p.a. | OPR dipotong 25bps, Julai 2025 (BNM) |
| Tempoh | 35 tahun | — |
| Bayaran bulanan | ~RM2,250–RM2,300 | Kalkulasi standard |
| Pendapatan isi rumah minimum | ~RM6,800–RM7,000 | DSR 33–35% |
| Jumlah faedah (35 tahun) | ~RM410,000–RM415,000 | — |
Kos bulanan selepas ambil kunci:
- Bayaran pinjaman: ~RM2,250–2,300
- Cukai tanah: ~RM50/tahun
- Cukai pintu: ~RM200/tahun
- Insurans rumah: ~RM800/tahun
⚠️ Perhatian:
Maintenance fee belum disahkan. Berdasarkan projek GSD Land yang lain, biasanya sekitar RM80–120 sebulan untuk rumah landed. Sahkan dengan pembangun semasa tandatangan SPA sebelum berkomitmen.
Kualiti Pembinaan: Jangkaan Realistik
| Projek GSD Land | Maklum Balas Umum |
|---|---|
| Summerton Bayan Indah | Kualiti ok, ada minor defects seperti biasa projek baru |
| Skycube Residence | Kualiti binaan di atas purata untuk julat harga |
| Gardens Ville Sungai Ara | Maklum balas positif dari penghuni |
Isu lazim: retak halus plaster, kebocoran kecil bilik air, masalah penjajaran pintu, sentuhan cat, kedudukan soket.
Kekuatan: struktur kukuh, siling tinggi seperti dijanjikan, kelengkapan berpatutan, perkhidmatan selepas jualan responsif, tempoh liabiliti kecacatan 24 bulan.
💡 Tips:
Tips Alpian: Semasa penyerahan kunci, bawa kontraktor berpengalaman untuk pemeriksaan. Jangan terima kunci jika ada kecacatan utama. GSD Land biasanya bekerjasama untuk pembaikan — tapi kena tegas dan dokumenkan semua isu.
Realiti Trafik & Aksesibiliti
| Situasi | Masa |
|---|---|
| Puncak pagi (7–9 PG) ke highway | +15–20 minit tambahan |
| Puncak petang (5–7 PTG) | Trafik berat masuk kawasan |
| Ke Butterworth | ~15 minit |
| Ke Bukit Mertajam | ~20 minit |
| Ke Pulau Pinang (island) | 45 minit–1 jam (waktu puncak) |
| Hujung minggu | Generally ok |
| KTM Tasek Gelugor | 2km dari projek |
⚠️ Perhatian:
Kalau anda bekerja di island, bersedia untuk commute 1–1.5 jam sehala waktu puncak. Kalau kerja di mainland atau WFH — lokasi ini memang strategik.
Ciri-ciri keselamatan yang dirancang: komuniti berpagar dengan boom gate, CCTV, rumah pengawal, program rondaan kejiranan.
Potensi Pelaburan: Data vs Jangkaan
Harga hartanah Penang meningkat kira-kira +55% secara nominal dalam 10 tahun (2016–2026) — tetapi hanya ~25% sebenar selepas pelarasan inflasi. Pertumbuhan tahunan semasa: ~+2% nominal. Merancang berdasarkan data sejarah adalah lebih bijak daripada menggunakan unjuran spekulatif.
NAPIC Malaysia House Price Index via Bamboo Routes, Mac 2026
Mengapa Tasek Gelugor ada potensi jangka sederhana-panjang:
- Penang mencatat RM22.4 bilion pelaburan pembuatan diluluskan dalam 2025 (232 projek, 24,633 pekerjaan baru)
- TGX (RM320.9 juta) meningkatkan nilai komersial kawasan
- PERDA aktif membangun infrastruktur di Seberang Perai Utara
Verdict Jujur: Worth It Ke Tak?
✅ Sesuai Untuk:
- Pembeli rumah pertama yang nak freehold dalam bajet (layak semua insentif 2025–2027)
- Keluarga muda yang menghargai konsep nature living
- Pelabur dengan perspektif jangka sederhana-panjang
- Profesional yang bekerja di mainland atau WFH
- Pesara yang nak persekitaran tenang tapi dekat kemudahan
❌ Mungkin Tak Sesuai Untuk:
- Yang bekerja di island dan tak suka commute 45–60 min
- Yang nak kemudahan jalan kaki segera (TGX masih dalam pembinaan)
- Yang prefer township matang dengan track record penghuni
- Bajet sangat terhad (Scientex mulai RM258,800)
- Yang expect kemasan mewah pada harga ini
Plan Tindakan: Langkah Seterusnya
- Lawatan tapak — Datang tengok tapak sebenar, bukan sekadar galeri jualan
- Semak kelayakan insentif — Sahkan anda layak untuk pelepasan cukai & pengecualian duti setem sebelum tandatangan SPA
- Kelulusan pinjaman awal — Semak dengan bank berapa pinjaman yang anda layak (target DSR ≤35%)
- Bandingkan pilihan — Tengok jenis unit yang ada, pilih yang sesuai
- Semakan guaman — Bawa peguam semak SPA sebelum tandatangan
- Keputusan muktamad — Jangan tergesa, bincang dengan keluarga dahulu
Soalan Lazim (FAQ)
Berapa harga median transaksi sebenar Scientex di Tasek Gelugor?
Berdasarkan data Brickz/iProperty (Nov 2024–Okt 2025), median transaksi sebenar Scientex Sungai Dua ialah RM302,800 pada RM327 psf — daripada 248 urus niaga sebenar. Harga pelancaran fasa terkini bermula RM258,800 (KPKT).
Apakah insentif kerajaan untuk pembeli D’Aleena?
Unit RM426K–RM500K layak untuk: pengecualian duti setem 100% (sehingga Dis 2027), pelepasan cukai RM7,000/tahun × 3 tahun atas faedah pinjaman, dan SJKP RM20 bilion (Budget 2026). Jumlah potensi penjimatan melebihi RM34,000.
Apakah infrastruktur baru berhampiran D’Aleena?
Dua perkembangan utama: (1) TGX — pembangunan bercampur RM320.9 juta dengan Starbucks, ZUS Coffee, Anytime Fitness dll (dana diperoleh Apr 2026). (2) PERDA merancang 5,000 unit bernilai >RM1 bilion di Seberang Perai Utara dalam 5 tahun (Bernama, Dis 2025).
Apakah rekod sebenar GSD Land?
15 tahun pengalaman, 25 projek siap, lebih 10,000 unit, GDV >RM5 bilion (EdgeProp, 2026). Projek utama: Summerton Bayan Indah, Skycube Residence, Gardens Ville, Sierra Residences.
Berapa bayaran pinjaman bulanan untuk unit RM500,000?
Pinjaman 90% (RM450,000), 35 tahun, ~4.25–4.5% p.a. (selepas BNM potong OPR 25 bps, Jul 2025): ~RM2,250–RM2,300/bulan. Pendapatan isi rumah minimum: ~RM6,800–RM7,000 (DSR 33–35%).
Metodologi & Sumber Data
Analisis ini disediakan berdasarkan data tersahkan daripada: Brickz.my / iProperty.com.my (data JPPH), NAPIC (via Bamboo Routes, Mac 2026), Bernama (PERDA & LRT), New Straits Times (TGX), EdgeProp.my (GSD Land), The Edge Malaysia / iProperty.com.my (Budget 2025/2026), dan laman rasmi Scientex Berhad.
Tarikh penyelidikan: 6 Mei 2026 | Sumber dikonsult: 32 | Fakta tersahkan: 20
Maklumat adalah tepat berdasarkan data yang tersedia pada masa penyelidikan dan tertakluk kepada perubahan oleh pembangun. Hubungi Alpian untuk pengesahan terkini.
